Jak zdanit příjem z pronájmu v daňovém přiznání?

Co všechno se počítá jako nájem

Do příjmů z nájmu patří:

• pronájem bytu nebo domu
• pronájem garáže, parkovacího místa
• pronájem pozemku

Naopak sem nepatří:

• krátkodobé ubytování - ubytovací služby (např. Airbnb)

Jak spočítat základ daně z nájmu

Máte dvě možnosti:

Skutečné výdaje

Odečtete reálné náklady:

• opravy a údržba
• pojištění
• úroky z hypotéky

ℹ️ vhodné, pokud máte vysoké náklady. Nicméně nevýhoda je, že musíte vést evidenci výdajů. 

Paušální výdaje 30 %

Jednodušší varianta:

• odečtete 30 % z příjmů
• max. do limitu (aktuálně 600 000 Kč výdajů)

ℹ️ většina lidí volí toto, protože nemusí výdaje prokazovat. 

Např:

1. Pokud jste měli v roce 2025 příjem z pronájmu bytu 300 000 Kč za rok, daníte 210 000 Kč (70%). 
2. Daň z 210 tisíc je 31 500 Kč.

Na co si dát pozor?

• Nezapomeňte uvést celý roční příjem (ne jen zisk).
• Nepoplést, že 30% výdaje znamenají 70% zisk a né naopak.
• Při přijmu nad 1 676 052 Kč se daní příjem 23%.

Musím podávat daňové přiznání, když mám příjem jen z nájmu?

Ano, pokud je příjem nad 50 000 Kč. 

Jaké jsou jiné případy kdy nemusím podávat přiznání?

• Zaměsnanec + nájem => limit 20 000 Kč
• OSVČ + nájem => limit 20 000 Kč
• Dividendy + nájem => limit 20 000 Kč
• Jen nájem => limit 50 000 Kč

Musím archivovat faktury pokud uplatňuji reálně výdaje?

Ano, pokud neuplatňujete paušál, tak doklady uschovejte 10 let. 

Jak to uvést v aplikaci? 

V prvním kroku aplikace označíte, že jste měl/a příjem z nájmu. V dalším kroku průvodce napíšete příjem.

Jak vyplnit daňové přiznání?

1. Příjem z nájmu se uvádí do přílohy 2. Označíte reálné/paušální výdaje.
2. Do řádku 201 uvedete veškeré příjmy z nájmu. Např. 300 00 Kč
3. Do řádku 201a uvedete vše z řádku 201. Např. 300 00 Kč
4. Do řádku 202 uvedete buď 30% řádku 201a anebo reálné výdaje. Např. 90 000 Kč
5. Řádek 203 je rozdíl řádku 201 - 202. Např 210 000 Kč
6. Do řádku 206 uveďte údaj z řádku 203. Např 210 000 Kč
7. Nezapomeňte řádek 206 uvést do "hlavního" daňového přiznání na řádek 39.

Pronájem jako podnikání

Pokud nabízíte služby navíc jako je:

• recepce
• úklid
• krátkodobé pronájmy
• coworking

V takovém případě už nejde o příjmy z nájmu (§ 9), ale o podnikání (§ 7).

To znamená, že budete potřebovat živnostenské oprávnění (IČO) a příjmy zdaníte jako OSVČ. Místo 30% paušálních výdajů pak můžete uplatnit výdajový paušál až 60 %.

Pozor: u podnikání zároveň vzniká povinnost platit sociální a zdravotní pojištění.

Jak je to s energiemi - elektřinou, plynem?

Zdanění energií u nájmu závisí na tom, jakým způsobem jsou nájemníkovi účtovány. Pokud energie pouze přeúčtujete bez navýšení a pravidelně je vyúčtováváte podle skutečné spotřeby, nepovažují se za váš příjem a do daňového přiznání se nezahrnují. Daníte v takovém případě pouze samotné nájemné.

Naopak pokud si s nájemníkem sjednáte pevnou paušální částku bez vyúčtování, nebo na energiích vzniká rozdíl ve váš prospěch, jedná se o zdanitelný příjem. Tuto částku je pak nutné uvést v daňovém přiznání spolu s nájemným.

Obecně tedy platí, že pokud energie pouze „procházejí“ přes vás, nedaní se. Pokud však představují váš reálný příjem, je potřeba je zdanit.

Odpisy pronajímané nemovitosti

Pokud uplatňujete skutečné výdaje, můžete za splnění podmínek uplatnit také daňové odpisy pronajímané nemovitosti. Ty mohou významně snížit základ daně z příjmů z nájmu.