Co všechno se počítá jako nájem

Do příjmů z nájmu patří:

• pronájem bytu nebo domu
• pronájem garáže, parkovacího místa
• pronájem pozemku

Naopak sem nepatří:

• krátkodobé ubytování (např. Airbnb)

Jak spočítat základ daně z nájmu

Máte dvě možnosti:

Skutečné výdaje

Odečtete reálné náklady:

• opravy a údržba
• pojištění
• úroky z hypotéky

ℹ️ vhodné, pokud máte vysoké náklady. Nicméně nevýhoda je, že musíte vést evidenci výdajů. 

Paušální výdaje 30 %

Jednodušší varianta:

• odečtete 30 % z příjmů
• max. do limitu (aktuálně 600 000 Kč výdajů)

ℹ️ většina lidí volí toto, protože nemusí výdaje prokazovat. 

Např:

1. Pokud jste měli v roce 2025 příjem z pronájmu bytu 300 000 Kč za rok, daníte 210 000 Kč (70%). 
2. Daň z 210 tisíc je 31 500 Kč.

Na co si dát pozor?

• Nezapomeňte uvést celý roční příjem (ne jen zisk).
• Nepoplést, že 30% výdaje znamenají 70% zisk a né naopak.
• Při přijmu nad 1 676 052 Kč se daní příjem 23%.

Musím podávat daňové přiznání, když mám příjem jen z nájmu?

Ano, pokud je příjem nad 50 000 Kč. 

Jaké jsou jiné případy kdy nemusím podávat přiznání?

• Zaměsnanec + nájem => limit 20 000 Kč
• OSVČ + nájem => limit 20 000 Kč
• Dividendy + nájem => limit 20 000 Kč
• Jen nájem => limit 50 000 Kč

Musím archivovat faktury pokud uplatňuji reálně výdaje?

Ano, pokud neuplatňujete paušál, tak doklady uschovejte 10 let. 

Jak to uvést v aplikaci? 

V prvním kroku aplikace označíte, že jste měl/a příjem z nájmu. V dalším kroku průvodce napíšete příjem.

Jak vyplnit daňové přiznání?

1. Příjem z nájmu se uvádí do přílohy 2. Označíte reálné/paušální výdaje.
2. Do řádku 201 uvedete veškeré příjmy z nájmu. Např. 300 00 Kč
3. Do řádku 201a uvedete vše z řádku 201. Např. 300 00 Kč
4. Do řádku 202 uvedete buď 30% řádku 201a anebo reálné výdaje. Např. 90 000 Kč
5. Řádek 203 je rozdíl řádku 201 - 202. Např 210 000 Kč
6. Do řádku 206 uveďte údaj z řádku 203. Např 210 000 Kč
7. Nezapomeňte řádek 206 uvést do "hlavního" daňového přiznání na řádek 39.

Pronájem jako podnikání

Pokud nabízíte služby navíc jako je:

• recepce
• úklid
• krátkodobé pronájmy
• coworking

V takovém případě už nejde o příjmy z nájmu (§ 9), ale o podnikání (§ 7).

To znamená, že budete potřebovat živnostenské oprávnění (IČO) a příjmy zdaníte jako OSVČ. Místo 30% paušálních výdajů pak můžete uplatnit výdajový paušál až 60 %.

Pozor: u podnikání zároveň vzniká povinnost platit sociální a zdravotní pojištění.

Jak je to s energiemi - elektřinou, plynem?

Zdanění energií u nájmu závisí na tom, jakým způsobem jsou nájemníkovi účtovány. Pokud energie pouze přeúčtujete bez navýšení a pravidelně je vyúčtováváte podle skutečné spotřeby, nepovažují se za váš příjem a do daňového přiznání se nezahrnují. Daníte v takovém případě pouze samotné nájemné.

Naopak pokud si s nájemníkem sjednáte pevnou paušální částku bez vyúčtování, nebo na energiích vzniká rozdíl ve váš prospěch, jedná se o zdanitelný příjem. Tuto částku je pak nutné uvést v daňovém přiznání spolu s nájemným.

Obecně tedy platí, že pokud energie pouze „procházejí“ přes vás, nedaní se. Pokud však představují váš reálný příjem, je potřeba je zdanit.